토큰 부동산(부동산 테크)이 바꿀 새로운 투자 형태

부동산 투자로 디지털 혁명이 일어나고 있습니다. 암호자산 투자자로 충분한 경험을 쌓은 분이라도 이러한 정보를 잘 모르는 경우도 많을 것입니다. 지금 블록체인은 금융 분야를 뛰어넘어 드디어 부동산이라는 분야에서도 주목을 받기 시작하고 있습니다.

이것이 바로 증권의 토큰화(STO)입니다. 부동산 투자에 필요한 다양한 정보를 블록체인에 보관하고, 투자자는 자금을 투자한 금액에 따라 토큰을 받을 수 있습니다. 그 토큰을 보유하고 있으면 집세 수입의 일부를 받을 수 있다는 시스템이 미국을 중심으로 퍼지고 있습니다.

이번 기사에서는 그런 STO의 구조나 토큰 부동산의 특징, 장래성 등에 대해 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

토큰(디지털 권리증)으로 부동산 투자가 가능한 세상

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블록체인을 활용한 부동산 투자가 미국을 중심으로 화제를 모으고 있습니다. 뉴욕과 맨해튼의 콘도미니엄(일본의 맨션)에서는 토큰(암호자산형 대용화폐)을 사용한 자금 조달이 활발하게 진행되고 있다고 합니다.

토큰은 디지털 권리증이라고도 불리며, 투자자들이 개발업체의 건설비용을 현금으로 투자하면 이 토큰을 받을 수 있습니다. 토큰을 보유하고 있는 사람은 부동산의 집세 수입 등을 얻을 권리가 생기며, 교환 업자를 통해 토큰을 매각할 수도 있습니다.

앞서 말씀 드린 콘도미니엄이 투자자를 통해 모은 자금은 3,000만 달러(약 33억 엔)에 이릅니다. 또 콜로라도주의 고급 리조트 호텔인 세인트 레지스 아스펜 리조트는 같은 방식을 통해 1,800만 달러(약 20억 엔)의 토큰을 발행하기도 했습니다.

기존의 부동산 투자에서는 건물에서 얻는 임대료 수입 등의 권리를 소액화한 증권이 일반적이었지만, 향후 토큰화로 바뀔 가능성도 있습니다. 이 구조를 ICO(Initial Coin Offering)에 따라 STO(Security Token Offering)라고 불립니다.

토큰은 블록체인 시스템이 크게 관련되어 있다는 것이 가장 큰 특징입니다. 즉 건물에 관한 서류나 계약 정보, 경비, 배당금, 임대료 수입이라고 하는 데이터는 모두 조작이 불가한 블록체인상에 보관됩니다. 투자자나 건설업체 등, 부동산 네트워크 참가자들은 언제라도 블록체인상의 정보에 접근할 수 있어 기존보다 간단한 절차로 부동산 투자를 할 수 있게 되는 것입니다.

크라우드 펀딩을 활용한 STO 사례

토큰 부동산의 대명사이기도 한 STO는 과거 크라우드 펀딩을 활용해 큰 화제를 모으기도 했습니다. 앞서 소개한 콜로라도주에 있는 고급호텔, 세인트 레지스 아스펜 리조트는 크라우드 펀딩 플랫폼인 ‘Indiegogo’에서 STO를 실시한 것으로도 유명합니다.

지금까지의 ICO라면 자금조달을 진행하는 사업자의 공식 홈페이지에서 토큰 세일에 참여하는 것이 일반적이었습니다. 하지만 여기서는 크라우드 펀딩 등 특정한 서비스 사이트의 중계를 통해 ‘사업자 심사’라고 하는 보안 점검이 더해집니다.

ICO에서는 그전까지 사기 토큰도 많았기 때문에 크라우드 펀딩 등을 통한 새로운 판매 방법이 널리 알려진다면 투자자가 보다 안심하고 자금을 제공할 수 있는 환경이 갖추어질 것입니다.

(참고: COINPOST, 2018/10/10, 부동산 토큰화의 미래: 고급 호텔이 ‘STO’로 20억 엔의 자금 조달 성공)

토큰 부동산(STO)의 장점과 단점

블록체인 등 새로운 테크놀로지를 조합한 부동산 투자, 이른바 ‘부동산 테크’가 주목을 받고 있습니다. 증권의 토큰화는 단순한 ‘점’이 아닌 Fintech와 AI 등의 테크놀로지를 흡수하여 큰 ‘선과 면’을 만들어가게 될 것입니다.

이러한 부동산의 STO에는 몇 가지의 장점과 단점이 있습니다.

[토큰 부동산의 장점]
・중개 회사(브로커) 필요 없이 건설업체와 직접 계약이 가능
・블록체인에 정보 데이터를 보관할 수 있어 업무 효율화 상승, 수수료 삭감 가능
・투자자는 간단한 절차로 부동산 투자 진행 가능
・정보를 분산 관리하여 조작이나 해킹에 안전

[토큰 부동산의 단점]
・브로커의 보증이 사라지면 거래 유동성이 낮아질 수 있음
・거의 모든 정보가 공유되기 때문에 프로젝트의 익명성을 유지하기 어려움
・익명성이 높은 블록체인의 경우 자금세탁의 위험성이 있음

STO는 새로운 부동산 투자 방법으로 주목을 모으고 있지만, 당연히 장단점이라는 양면이 있다는 것을 잊어서는 안됩니다. 블록체인을 통한 정보관리는 비용절감이나 보안향상 등의 혜택이 있는 한편, 누구나 데이터나 거래내용을 열람할 수 있다는 부분이 큰 문제가 될 수 있습니다.

토큰 부동산=부동산 테크의 장래성

STO에는 분명 장단점이 존재하지만 ICO를 이어갈 자금조달 수단으로 향후 암호자산 시장 안에서 존재감을 키워갈 가능성이 높습니다. STO는 유가증권 등 가치 있는 자산을 담보로 하고 있지만 ICO에는 그런 구조가 없습니다. 결론은 투자자가 안심하고 자금을 맡길 수 있는 곳이 바로 STO라는 것입니다.

부동산 이외의 분야에서도 미국의 스핀(Spin/킥 스쿠터)과 오버 스톡(Overstock/잉여 재고 판매)이 STO를 통해 단기간에 100억 엔 이상의 자금을 조달한 것을 봐도 알 수 있습니다.

이와 같이 증권을 토큰화하는 구조는 다양한 업종에 전파되어 ICO를 이을 새로운 자금조달 수단으로 정착할 가능성이 있습니다. 암호자산에 투자하는 분들 입장에서도 그 장래성은 간과할 수 없을 것입니다.

정리

지금까지 ICO에서 발행한 토큰은 어딘가 ‘암호자산(가상화폐)같은 것’이라는 이미지가 있었습니다. 프로젝트의 비즈니스 모델이 장래적으로 가격이 오를 것 같은 사업이라면 그 토큰을 구입한 뒤 나중에 매각 이익을 얻을 수도 있었습니다.

한편 토큰 부동산의 STO는 토큰=디지털 권리증이라고 하는 의미가 더 강합니다. 토큰을 매각해 자금화하지 않아도 그것을 보유하고 있는 것만으로 집세 수입 등의 이익을 기대할 수 있는 것입니다.

가격 변동이 심한 암호자산 시장에서는 토큰의 가치도 나날이 크게 변동합니다. 그런 만큼 하이리스크 하이리턴의 투자가 되기 쉬우므로 지금부터는 보다 안정성이 있는 STO로 옮겨질 가능성도 생각해볼 수 있겠습니다.

미국 이외의 나라들, 특히 일본에서 어떻게 STO가 활용되는지, 향후의 대처에 주목합시다.